田んぼの看板

街中にある田んぼでこんな看板を見たことがある方、いらっしゃいますでしょうか。
　
看板にある通り「生産緑地」です。
　　
この生産緑地をめちゃくちゃ簡略に説明すると、市街化区域にある田んぼの固定資産税が安くなるような制度でした。しかも３０年間ずっとです。そのかわりちゃんと田畑として使ってね、売ったりしてもダメですよという制度です。
　　
そんな生産緑地、実は２０２２年で制度が終わることになっていて、この制度を利用している方や私たち不動産業者は、２０２２年以降どうなってしまうのかとヤキモキしていました。何故なら制度が終わると固定資産税がめちゃくちゃ高くなってしまうからです。けっこう、大きな問題となっていました。
結局は制度を少し改めた上で存続したものの、その制度を使わないことにした地主さんもいらっしゃいます。その場合は上に書いたとおり、これから固定資産税がドドドッと上がってしまうわけです。
　
ということで、先日は複数の生産緑地の現場見学をしてきました。
何とか良いご提案ができるよう、事務所であれあこれやと考えを巡らせている昨日今日なのでした。

ばったり

少し前にもこの日記に書いた販売予定物件です。昨日は、web公開等の備えて現地写真を撮りに行ってきました。が、まあ写真を見てわかりますね。

”草ぼうぼう”です。

前回来てから全然経っていないのにこの有様か〜、、、夏だなぁ。なんて、夏を感じている場合ではないんですけど、仕方ないです。写真に関しても雑草が多いためなかなか良い写真にもならず。
ただ私がこの猛暑での草刈りはちょっと事情的に難しいので、ひとまずこのまま行きます。日当たりがとっても良いのはわかりますし、それから周囲にも住宅が建ち並んで町並みもとっても素敵になりましたので、ご覧いただければ気に入っていただけるのではないでしょうか。
　
そうそう。

昨日はすでにご入居済のお客様にもばったりお会いしました。とっても満足されている様子で、こちらまでうれしくなりました。引き続きこの販売予定地も、頑張っていきます！

記録更新

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計画再考

ちょうど先週末に実は大きな問題が発生してしまいまして、その時におおわらわで検討していたのが上の写真です。
今年度の販売を予定している新規プロジェクトの計画も大詰めに差し掛かり、残すは諸申請のみという段階まで来ていました。が、一点小さいながらも全部に波及してしまうような問題が発覚し、計画を大きく見直さざるを得なくなりました。ここに来ての見直しは、とっても痛いです。
その時にどうしたら解決できるのかと検討していたのが上の図面。グリーンが販売する宅地で、グレーが新しくつくる道路です。実際、区割りの形状はどうにでもなるんです。
　　
大事なのは「高さ」です。高低差の処理がいちばん重要なのです。
　　
分譲団地の図面を「土地利用計画図」とか「造成計画図」と呼びますが、その図面には大抵上の落書きにあるような「89.5」みたいな数字がたくさん載ってます。これは「標高89.5メートル」で土地を仕上げるという意味です。道路にも「89.35」なんて表示がありますので、この場合、この宅地は道路より15センチメートル高いという意味になります。この高さの差が大きいと、ブロックやヨウ壁で土留めをする必要が出てくるのです。
他にも、下水道が排水できるかとか電柱はどこにくるのかとか、考慮する事項はたくさんありますのです。
当社は「団地」をつくるのが主業ですので、完成形をしっかりイメージしてから計画します。そのためラフ案、当初案は必ず当社で練ります。今回はここに来て案再考となってしまいましたので、、、いや〜痛いです。しかし成し遂げなければなりません。なんとか、良いものにしていきます。

現地ノボリの配置

現在販売中の「タウンにじの丘PART2（瀬戸市東拝戸町）」について、近隣のハウジングセンター様に情報公開をすることとなりました。昨日はそれに先立って、現地ノボリや資料ポストを設置してきました。
たまたま車両の入れ替えに伴い大きめのクルマがありましたので、そちらで行ってきました。見ての通り荷室容量たっぷり。やはりこの大きさが必要だなぁと思いつつも、逆に瀬戸市は狭い路地ばかりです。私が日々使用している小さなクルマこそ役に立つ面もあるので、悩ましいところですね。
　
　
　



少ない本数で道路からより見栄えがするように、位置をいろいろと考えながら設置してきました。道路からよく見える感じになったと思います！
しかし昨日も本当に暑かったです。３０分少々のことでも汗だく。雨予報の前にと思って頑張りましたが、雨の予報はどこかへ行っちゃいましたね。引き続き、猛暑酷暑の模様です。皆様も、くれぐれもご自愛くださいませ。

晴天すぎました

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あるのに使えない

本当に頻繁に物件見学を進めています。最近は何故かいただける情報が増えており感謝しています。さて今回見学した物件、ぐるっと回って好印象。これは予算と計画次第では良い形になるんじゃないかと心躍らせました。その時にふと目に入ったのが写真の左下にある枡です。
　　
道路に埋設された下水道の枡ですね。
　　
一応私も地域密着、長年瀬戸市を走り回っていますので、エリア毎の特徴や留意点は覚えているものです。この下水道枡を見て、私は思いました。

”あれ？ここって下水道本管を埋設して良かったっけ？”と。
　
詳細は明かしませんが、ここに下水道の枡があること自体に違和感を感じました。他にも何点かあったものの一番気になったのはこの枡です。
そして調査をしたところ、やはり私の違和感は間違いではありませんでした。これまた詳細は省きますが、この場所には確かに下水道本管があるにも関わらず「使えない」そうです。
　　
本管があるのに使えないって、どういうこと！？
　
ものすごく矛盾した結論です。使えないってものすごく大変な事です。なぜってこの道路沿いでは排水ができない、つまり建物が建てられないことを意味するからです。使えない土地ですからその価値も暴落です。本当に困ります。
不動産業者である当社はそうは言っていられませんので、何かしらの別案は無いものかと考え中です。逆にそれが解決出来たら良いものが出来そうですので、けっこう真剣に考えてます。マジです！

販売の準備

写真は一昨日、とある分譲用地に赴いた時のもの。ブロック積をはじめとする工作物と境界杭の位置を確認したく、ゴム長を履いて草むらに入って行ったところです。案の定、この猛暑ですから雑草の生育もハンパ無く。そのため指差し確認したところを撮影したというわけです。
ちなみに、赤ボールペンの延長線上に境界杭があります。
　
　



現地を確認に行ったのは、そろそろこちらの物件の販売の準備を始めようと思ったからです。並行して参考プラン例の作成にも取り掛かりました。こちらは早ければ今月内、遅れると８月にはお盆がありますからその前なのか後なのか。
　
とにかく、取り急ぎ準備を進めたいと思います。

ラムチョップ

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乗り入れ口を見つめます

再び現場見学シリーズです。写真は一昨日だったかな？
お、これは良さそうだと思って喜んで見に行った土地で気になった点、それは歩道の乗り入れ口です。歩道があるような広い幹線道路の場合、土地に入るためにこういった乗り入れ口があります。歩道はガードレールで区分されてますから、まあ当然です。
　
ただ当社のような「団地をつくる会社」の場合は、これもなかなかのハードルになるんです。
　
　

　
　
もし写真のような団地を企画した場合、元からあった乗り入れ口の位置が合っていれば問題ないのですが、計画した位置がズレてしまう場合、その答えは「作り直し」になります。
元々の乗り入れ口を塞ぐ工事＆ガードレール設置等の復旧工事、そして新たに計画に合う乗り入れ口を作ります。だけなら良いのですが、歩道に下水道本管やマンホールがあったら対処しなければならなかったり、県道等の重要な道路だったら舗装も厚いですし、ガードマン等の規定も厳しかったりと、様々な付属の工事が発生します。

ぶっちゃけ、めちゃくちゃお金がかかると言うことです。
　
そのため乗り入れがある場合は、現状を活かした計画と新規乗り入れでの計画で、どちらが採算が合いそうかとか、様々なことを考えます。今回の写真の乗り入れ口は広いので多少融通は利きそうですが、、、考えなければならない点が増えることに変わりはありません。
　
場所は良い感じだったので、ちょっと検討してみます。